Komt een huurder van bedrijfsruimte in aanmerking voor huurkorting wegens corona?

In procedures bij de rechtbanken komt deze vraag ook aan de orde. Hoe moet de pijn verdeeld worden? Is corona een “gebrek” (vanwege vermindering van het huurgenot)? Dan kan de huurder een “evenredige” vermindering van de huurprijs vorderen. Vaak is deze gebrekenregeling uitgesloten in algemene voorwaarden. Is corona “een onvoorziene omstandigheid”? Dan moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden van het geval. Soms wordt een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid. Ook dan spelen de omstandigheden van het geval een rol.

Met welke omstandigheden moet rekening worden gehouden? De vaste lasten van de verhuurder? Die van de huurder? De door de huurder geleden omzetdaling? Is er wel of geen TVL-uitkering verkregen? Is er wel of niet sprake van een door de overheid opgelegde sluiting?

De rechtspraak is verdeeld. De huurder moet in ieder geval inzicht geven in de omvang van zijn omzetdaling. Sommige rechters achten het redelijk dat verhuurder en huurder ieder de helft van het percentage van de omzetdaling van de huurder voor hun rekening nemen. Is de omzet gedaald met 75%, dan wordt een huurkorting toegepast van 37,5%. Sommige rechters stellen dat als op grond van de TVL-regeling een volledige tegemoetkoming in de vaste lasten is verkregen (ook al gaat het om forfaitaire bedragen) van huurkorting geen sprake kan zijn.

Ook bij een niet-verplichte sluiting van bijvoorbeeld kantoorruimte kan corona een rol spelen. Een rechter in Amsterdam oordeelde dat corona een gebrek was, wees de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming af en gaf de huurder een termijn om alsnog te betalen (terme de grâce).

De rechtbank in Roermond heeft in een deze maand gepubliceerd vonnis prejudiciële vragen (een rechtsoordeel) gesteld aan de Hoge Raad. Dit om duidelijkheid te verkrijgen over hoe deze kwesties beoordeeld moeten worden. In de door deze rechtbank te beoordelen zaak was er sprake van een eigenaar, een hoofdhuurder (Heineken) en een onderhuurder (horeca-exploitant). Heineken had aan de onderhuurder laten weten twee maanden huur kwijt te schelden als tegemoetkoming in de schade van zijn onderhuurder en vroeg toen aan de verhuurder om één maand huur voor zijn rekening te nemen. De verhuurder, zelf ook horeca-exploitant, was daar niet toe bereid. Hij wilde zijn concurrent niet sponsoren.

De rechtbank heeft aan de Hoge Raad gevraagd of een opgelegde sluiting een gebrek is en zo ja, aan de hand van welke criteria de mate van huurprijsvermindering moet worden beoordeeld. Als het geen gebrek is vraagt de rechtbank de Hoge Raad of er dan sprake is van een onvoorziene omstandigheid en welke omstandigheden dan meewegen bij het bepalen van de schade.