Huur bedrijfsruimte: voorkom fouten bij het sluiten van een huurovereenkomst

Benaming van de huurovereenkomst

In de praktijk worden geregeld huurovereenkomsten gesloten voor panden waarbij het gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) en artikel 7:290 BW (winkelruimte) door elkaar lopen. Het maakt veel verschil welk regime van toepassing is. Bij verhuur van winkelruimten gelden meer wettelijke regels waar niet zomaar van afgeweken mag worden. Bij verhuur van kantoorruimten is veel meer aan de verhuurder en de huurder zélf overgelaten.

Voor de vraag of de gehuurde ruimte kantoorruimte of winkelruimte is, is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de gehuurde ruimte voor ogen hebben staan. De naam die partijen aan de overeenkomst geven is niet bepalend voor de kwalificatie van de huurovereenkomst. Niet de bewoordingen maar de feitelijke situatie is bij het sluiten van de huurovereenkomst het uitgangspunt.

Bestemming

In huurovereenkomsten staat veelal opgenomen dat de huurder de gehuurde ruimte moet gebruiken volgens de “bestemming’’. Met de bestemming wordt bedoeld het type bedrijf dat in de gehuurde ruimte mag worden uitgeoefend. Als de bestemming in de huurovereenkomst luidt: “een winkelruimte uitsluitend ten behoeve van de verkoop van schoenen en aanverwante artikelen”. Dan kan het verkopen van uitsluitend schoonheidsproducten hiermee in strijd zijn. Indien de huurder in strijd met de contractueel overeengekomen bestemming handelt, krijgt de huurder mogelijk een boete. Ten aanzien van de huurder kan ook gesproken worden van tekortschieten in de nakoming van zijn verplichting(en) waarna de huurovereenkomst door de verhuurder ontbonden kan worden. Als de huurder een winkelpand huurt, zonder dat er een specifieke aanduiding staat van het type winkel, dan heeft de huurder meer vrijheid om het assortiment te veranderen. Het is dus zaak voor de huurder om die bestemming zo ruim mogelijk af te spreken.

Onderhuurverbod

Onderhuur van bedrijfsruimte is mogelijk, tenzij in de huurovereenkomst een bepaling is opgenomen die dit verbiedt. Vaak zal de verhuurder in de huurovereenkomst een bepaling opnemen dat onderverhuur zonder schriftelijke toestemming niet toegestaan is. Als de huurder in strijd met de huurovereenkomst het pand toch onderverhuurt, zonder dat de huurder op de hoogte is van het onderhuurverbod, is dit voor de verhuurder een reden om de huurovereenkomst te beëindigen.