Grensgevallen voor de bedenktijd van de koop van een (bedrijfs)woning
Stel, u brengt een bod uit op een woning. U wordt door de makelaar gebeld met de mededeling dat uw bod is geaccepteerd. In eerste instantie bent u opgewekt, omdat u in deze oververhitte woningmarkt een woning heeft weten te bemachtigen. Kort nadat u de koopovereenkomst heeft ondertekend, slaan de twijfels toe. Kunt u nog via de bedenktijd onder de koopovereenkomst uit?
De wettelijke bedenktijd
Als een consument een woning koopt, heeft de koper drie dagen bedenktijd om te beslissen of hij de koop door wil laten gaan (artikel 7:2 lid 2 BW). Een consument is een particulier die een woning koopt voor persoonlijke doeleinden en niet voor commercieel gebruik. De bedenktijd begint in dat geval om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die dat niet is. De bedenktijd stelt de koper in de gelegenheid een deskundige in te schakelen en een overhaaste koopbeslissing te herstellen. Als koper binnen de bedenktijd afziet van de koop, moet hij ervoor zorgdragen dat de ontbindingsverklaring de verkoper of diens makelaar voor het einde van de bedenktijd bereikt.
Bedrijfs- of beroepsmatige bedoelingen
Indien de koper bedrijfs- of beroepsmatige bedoelingen heeft, wordt hij niet beschermd door de wettelijke bedenktijd. Deze wettelijke bedenktijd geldt niet voor de koop van bedrijfspanden. De wettelijke bedenktijd geldt ook niet voor een belegger die een woning koopt, want die is geen consument. Wanneer een winkel-woonhuis als één object wordt verkocht, mag dit niet worden gezien als de koop van een woning waar de wettelijke bedenktijd van toepassing is. Hetzelfde geldt voor de koop van een kantoorpand.[1]
Twijfelgeval
In de praktijk kan nog weleens onduidelijkheid bestaan over de vraag of de koper bedrijfs- of beroepsmatige bedoelingen heeft. Een voorbeeld is de uitspraak van de rechtbank Limburg van 16 juni 2021.[2] De casus is als volgt. Op 11 december 2019 hebben de verkopers een woning aan de kopers voor € 130.000,00 verkocht. Eén van de kopers is aan de verkopers via een tussenpersoon als ‘belegger’ geïntroduceerd. Daarnaast hebben de verkopers van een vastgoedbemiddelaar vernomen, dat de kopers hebben verklaard dat de koop van de woning als belegging is bedoeld. Verder staat in de vergunningsaanvraag van de kopers, dat de kopers een aanvraag voor de realisatie van zes appartementen hebben ingediend. De verkopers hebben daarom in de koopovereenkomst vastgelegd dat de kopers afzien van de wettelijke bedenktijd.
De kopers hebben de financiering niet rond gekregen. De koopovereenkomst is uiteindelijk op 26 mei 2020 ontbonden. De verkopers hebben zich op het standpunt gesteld dat de kopers een boete van 10% van de koopsom van € 13.000,00 verschuldigd waren, omdat de kopers niet tot afname van de woning zijn overgegaan. De kopers hebben daarentegen aangevoerd dat de koopovereenkomst vernietigbaar was, omdat in strijd met de wet niet de wettelijke bedenktijd in de koopovereenkomst is vastgelegd. De kopers hebben betoogd dat zij voornemens waren zelf in de woning te gaan wonen. De koopsom uit eigen middelen zou worden voldaan door het aanwenden van spaargeld en dat de hypotheekaanvraag gebaseerd is op beide inkomens van de kopers.
Oordeel van de rechter
De rechter heeft geoordeeld dat de kopers als consumenten handelden. Volgens de rechter zou de consumentenbescherming namelijk niet tot zijn recht komen als er te hoge eisen in acht worden genomen aan de stelling van een koper die zegt dat hij de woning als consument heeft gekocht. Partijen kunnen niet ten nadele van de koper die een consument is van de wettelijke bedenktijd afwijken (artikel 7:2 lid 4 BW). Uiteindelijk wordt de vordering van de verkopers tot betaling van de contractuele boete afgewezen. De kopers hebben terecht de koopovereenkomst vernietigd.
Conclusie en tips
Niet iedereen wordt door de wettelijke bedenktijd beschermd. Of u nu wel of niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, het is verstandig dat u zich vooraf goed laat adviseren. U kunt met de verkoper een (langere) bedenktijd afspreken, als u dat allebei wilt. In het geval van een consument is een kortere periode dan drie dagen bedenktijd niet toegestaan.
Bekijk ook deze insights m.b.t. expertise
Bekijk het laatste nieuws en berichtgeving omtrent expertise.