Hoge Raad bevestigt: verhuurder mag huurgenot opschorten bij wanbetaling

De zaak in het kort 

Een huurder stopte vanaf januari 2019 met het betalen van de huur en verliet begin mei 2019 het gehuurde, in dit geval zes bedrijfsunits. De verhuurder drong erop aan dat het gehuurde werd opgeruimd en de sleutels werden ingeleverd, wat de huurder uiteindelijk vrijwillig deed.

In juli 2019 deelde de verhuurder aan de huurder mee dat hij geen huurgenot meer wilde verschaffen en verving de sloten. Daarna besloot de verhuurder het huurcontract te ontbinden door middel van een buitengerechtelijke verklaring, vanwege de aanhoudende wanbetaling. Vanaf december 2019 en april 2020 werd het gehuurde door de verhuurder opnieuw verhuurd aan derden.

De verhuurder vorderde bij de rechtbank: de ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de achterstallige huur tot de datum van ontbinding en boetes. De huurder voerde verschillende verweren aan, waaronder de stelling dat de verhuurder onrechtmatig had gehandeld door de toegang te blokkeren.

Wat oordeelden de rechtbank en het gerechtshof?

Zowel de rechtbank als het gerechtshof wezen de vorderingen van de verhuurder grotendeels toe. De huurder had sinds januari 2019 zelf de huur niet betaald en verliet het gehuurde vrijwillig.

Het gerechtshof wees alleen de wettelijke rente over de achterstallige huur af, omdat de verhuurder een boete had opgelegd als vorm van schadevergoeding. 

Hoge Raad: opschorting van huurgenot onder omstandigheden toegestaan

Bij de Hoge Raad draaide het vooral om de vraag of de verhuurder terecht het huurgenot had opgeschort, oftewel of hij het gebruik van het gehuurde mocht weigeren omdat de huurder al geruime tijd geen huur had betaald.

Volgens art. 6:262 BW mag een partij haar verplichtingen opschorten als de wederpartij zijn verplichtingen niet nakomt. De Hoge Raad oordeelde dat: 

• Opschorting van het verschaffen van huurgenot is onder deze omstandigheden toegestaan, zelfs als de achterstallige huur betrekking heeft op een eerder tijdvak; en
• Opschorting  van het verschaffen van huurgenot is geen eigenrichting wanneer de huurder vrijwillig het gehuurde heeft verlaten en de sleutels heeft ingeleverd.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

Voor verhuurders: opschorting van het verschaffen van huurgenot is een effectief middel als een huurder in gebreke blijft. Het kan druk uitoefenen op wanbetalende huurders én de weg naar ontbinding van de huurovereenkomst inleiden. Let wel op: dit moet zorgvuldig gebeuren, zodat er geen sprake is van eigenrichting.

Voor huurders: het niet betalen van huur kan verstrekkende gevolgen hebben, waaronder dat de verhuurder onder omstandigheden de toegang tot het gehuurde tijdelijk kan  opschorten.

Advies van Ross Advocaten

Heeft u te maken met een wanbetaler en wilt u direct actie ondernemen of uw huurcontract ontbinden? De advocaten van Ross Advocaten ondersteunen u bij de juiste juridische stappen om uw vastgoed weer rendabel te maken.

‍